Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Долевое строительство: регистрация договоров и уступка по ним прав 

Наталия Новикова, главный специалист-эксперт отдела регистрации арестов, ипотеки и долевого участия в строительстве жилья УФС по Саратовской области: особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья и уступки прав по ним после введения жилого дома в эксплуатацию.


1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает защиту прав и интересов участников строительства.

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) должна в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Последний, в свою очередь, обязуется уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Хотелось бы обратить внимание на то, что действие вышеназванного закона распространяется на строительство только тех многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было выдано после 31 марта 2005 года.

При заключении договора долевого участия необходимо знать, что привлекать денежные средства участников долевого строительства, а следовательно, и заключать такие договоры с дольщиками вправе только застройщик, и только после соблюдения им ряда установленных требований. К таковым относятся: регистрация права собственности на предоставленный для строительства земельный участок или договора аренды такого участка, получение соответствующего разрешения на строительство, опубликования и (или) предоставление проектной декларации. Проектная декларация представляет собой документ, где содержится подробная информация о застройщике и проекте строительства. Декларация опубликовывается в средствах массовой информации или размещается в Интернете не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Застройщик также вправе не опубликовать проектную декларацию, если денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта привлекаются без рекламы. В этом случае застройщик обязан представить декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре долевого участия, в частности, описание конкретного объекта долевого строительства, то есть будущей квартиры или нежилого помещения, подлежащего передаче дольщику по окончании строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Обязательным условием договора также является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. Еще одно обязательное условие договора – гарантийный срок на объект долевого строительства. Он устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Отсутствие хотя бы одного из названных пунктов позволяет считать договор незаключенным.

Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства. Для этого застройщик должен представить в регистрирующий орган разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества, где надо указать его местоположение и находящиеся в его составе жилые и нежилые помещения и планируемую площадь каждого из них.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве по Управлению Федеральной регистрационной службе по Саратовской области проводится в 5-дневный срок (за исключением первого договора, срок регистрации которого составляет 30 дней). За государственную регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Для юридического лица она установлена в размере 4000 рублей, для физического лица – 200 рублей.

Регистрации подлежат и договоры долевого участия, подписанные сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию, но поданные на регистрацию после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поскольку в данном случае стороны договора, как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2008 № А49-6314/07, вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию и отказ в регистрации сделки по причине введения дома в эксплуатацию не допустим. В определении Высшего Арбитражного суда РФ от 22.04.2009 № 4918/09 также указывалось, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, фактические отношения по которым возникли до сдачи объекта в эксплуатацию.

Лицо, заключившее договор долевого строительства, может уступить свое право требовать с застройщика квартиры (нежилого помещения) по завершении строительства объекта недвижимости другому лицу. В этом случае заключается договор уступки права требования, который также подлежит государственной регистрации. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до подписания сторонами передаточного акта. И она возможна только после уплаты дольщиком цены договора участия в долевом строительстве или при одновременном переводе долга на нового участника. За государственную регистрацию договора уступки прав требования уплачивается госпошлина в размере 200 рублей, срок регистрации – пять дней.

Регистрация договора уступки права требования, заключенного сторонами после ввода дома (здания) в эксплуатацию и наступления срока передачи объекта долевого строительства, возможна при наличии сведений о том, что данный объект долевого строительства застройщиком не передавался уступающей стороне и одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства в ее адрес не направлялось.

Регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется, когда объект долевого строительства полностью построен. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, который составляется между застройщиком и участником долевого строительства. С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по нему является прежде всего гарантией того, что участник долевого строительства приобретает объект, свободный от прав третьих лиц, исключается возможность продажи одного объекта недвижимости нескольким лицам.

Опубликовано: Журнал "Стройка. Саратовкий выпуск" №18 (17, май) 2010 г.

Дата публикации 14.05.10



Добавить комментарий

Комментарии

(1)

Александр [14.01.2015 - 13:48]

Хорошая, грамотная статья.Надеюсь,многим будет интересна. Спасибо.

Оценка: 
 (отлично)




Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх