Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека 

Специальная услуга «взаимозачет плюс ипотека» – способ приобретения нового жилья для тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью продажи «старой» квартиры, но при этом нуждается в деньгах на доплату.

Достоинства...

Схема взаимозачета работает следующим образом: клиент выставляет через подразделение холдинга, занимающееся вторичным рынком, на продажу свою квартиру, одновременно бронируя квартиру через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и подает документы в банк на рассмотрение для получения кредита. Как только на квартиру клиента находится покупатель и назначена дата сделки, компания начинает готовить договор на квартиру и согласовывать его с банком. После всех согласований договор подписывается с клиентом и правообладателем квартиры в новостройке. После этого клиент переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит кредитные средства.

В некоторых риелторских агентствах работают еще по одной аналогичной зачетной схеме – TRADE-IN, которая отличается от взаимозачета тем, что жилые метры клиента выкупаются непосредственно компанией, причем в сжатые сроки.

По словам большинства экспертов, схема, включающая взаимозачет имеющегося жилья при покупке новостройки с привлечением ипотеки, подходит абсолютно всем, и у нее немало преимуществ – быстрота, надежность, минимум хлопот для клиента. Схема особенно хороша, когда растет стоимость квадратного метра, или покупателям срочно нужно купить конкретную квартиру или зафиксировать цену. При приобретении жилья по схеме TRADE-IN клиент бронирует и фиксирует стоимость квартиры в новостройке до момента реализации собственного жилья, таким образом застраховывая себя от повышения стоимости предложения в новостройке. Данная схема интересна и тем, что весь цикл – продажа вторичного жилья, оформление ипотеки и последующая покупка квартиры в новостройке – происходит в рамках одной компании, что позволяет сократить сроки продажи «вторички» и покупки нового жилья и сделать процесс приобретения нового жилья простым и понятным.

Использование технологии помогает многим семьям, у которых нет накоплений, но есть неплохой доход, позволяющий выплачивать ипотечный кредит.

…и недостатки схемы

Минусы у этой услуги тоже имеются. Так, например, при использовании взаимозачета клиент теряет часть денег, поскольку выкуп происходит по цене ниже рыночной. Кроме того, есть ограничения по выбору жилья, так как в ней могут участвовать только квартиры, походящие под условия кредитования банков. Также подобные сделки с недвижимостью предполагают довольно оперативный переезд в новую квартиру. Понятно, что это невозможно сделать, если приобретаемая квартира-новостройка находится на ранней стадии строительства. Поэтому какое-то время (пока дом не будет построен) придется жить на съемной квартире.

Сколько дадут за «вторичку»?

Один из главных вопросов, который приходится решать собственникам недвижимости, реализуемой посредством взаимозачета или TRADE-IN, – оценка квартиры. Ведь продавцу не хочется продешевить, а выкупающей компании – заплатить лишнее.

Оценивают квартиру либо сотрудник самой компании, предлагающей взаимозачет, либо представители оценочных организаций. Как правило, цена получается несколько ниже рыночной, поскольку в нее закладывается комиссия оценщиков. Но дело не только в этом: дисконт сокращает сроки экспонирования квартиры, а продавать надо быстро. Выставляют обычно квартиру сначала с небольшой скидкой – ок. 5%.

Специалисты уточняют, что реализация квартиры на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, и за это время приобретаемая клиентом новостройка может существенно прибавить в цене, особенно если объект находится на начальной стадии строительства. Именно поэтому клиент заинтересован как можно скорее продать старую квартиру, а для этого цена должна в идеале быть чуть ниже рынка.

Наибольшие потери ожидают тех клиентов, кто соглашается на схему TRADE-IN, когда квартира выкупается компанией. В большинстве случаев потери собственника квартиры составляют ок. 25 – 30% от стоимости жилья.

Какая квартира не заинтересует риелторов?

Сделка, включающая процедуру взаимозачета или TRADE-IN, подразумевает, что имеющееся жилье будет оперативно продано, а полученная сумма будет использоваться при покупке новой квартиры. Однако не каждую квартиру купят быстро. Так, например, не принимаются к зачету квартиры, находящиеся под спором или арестом. Желательно, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок. В числе важных условий, при соблюдении которых компания согласится на сделку со взаимозачетом, – возможность указать рыночную стоимость квартиры в договоре купли-продажи; оперативное физическое и юридическое освобождение квартиры, в идеале до сделки купли-продажи или сразу после государственной регистрации договора купли-продажи.

Банки в сделках

Еще один участник сделки – банк, который дает в долг недостающую сумму для покупки нового жилья. Как правило, крупные застройщики сотрудничают с несколькими банками. Например, ипотечные заемные средства для приобретения жилья в новостройке могут быть привлечены клиентами компании в любом из ведущих российских и зарубежных банков-партнеров, аккредитовавших объекты. При этом все банки-партнеры предоставляют клиентам застройщика различные преференции, например, аванс от 0%, уменьшение процентной ставки, снижение срока рассмотрения заявки и упрощенный процесс подачи документов.

В сделке может участвовать и новостройка, не аккредитованная ни одним из банков, но в том случае, если дом уже построен и сдан госкомиссии. Некоторыми компаниями допускается, что клиент сам найдет тот банк, чьи ипотечные условия покажутся ему наиболее приемлемыми.

Перспективы схемы

Большинство экспертов считает, что схема, объединяющая технологию выкупа и ипотеку при покупке новостройки, будет благополучно существовать довольно длительное время. Одни предполагают, что в перспективе таких сделок даже будет еще больше, особенно на подмосковном рынке. Другие считают, что при сложившемся уровне ставок на рынке ипотечных кредитов, а также притом что средняя сумма кредита сегодня составляет 1 – 3 млн рублей, купить новую квартиру возможно только при условии реализации имеющейся квартиры. А именно это и позволяет схема «взаимозачет плюс ипотека».

Некоторые специалисты полагают, что схема взаимозачета нуждается в совершенствовании: она могла бы быть интересной, если бы клиенту, например, предоставлялась возможность до окончания строительства новостройки проживать в проданной квартире, не снимаясь с регистрационного учета, за умеренную плату.

Материал опубликован в журнале «Дом. Квартира. Дача. Саратов» № 2 (20, январь) 2013 г. При подготовке использованы материалы сайтов: www.metrinfo.ru, www.realtysar.ru

Дата публикации 21.01.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх