Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Титульное страхование: реальная помощь или навязанная услуга? 

При оформлении ипотеки банки все чаще предлагают заемщикам помимо жизни и квартиры застраховать еще и титул – право собственности на квартиру. Одни называют это вымогательством, другие – необходимой мерой. А что есть титульное страхование на самом деле?

Покупка квартиры для многих россиян – дело хлопотное. Поиск варианта, сбор документов, оформление кредита, переживания из-за задатка и сроков – все это способно физически и морально вымотать любого. Но и с покупкой жилья выдохнуть не получается: теоретически каждый покупатель на вторичном рынке своей квартиры может лишиться.
Первые громкие дела по отъему квартир у добросовестных приобретателей прогремели в начале 90-х гг. минувшего столетия. Люди покупали квартиры и начинали обживаться, но через какое-то время к ним приходили повестки из суда. Выяснялось, что продавец не имел права продавать жилье, что в числе собственников был кто-то еще, в более сложных случаях внезапно появлялись родственники, вернувшиеся из тюрем и психлечебниц. Бывало, что сам продавец вдруг заявлял: в момент продажи находился не в себе, верните квартиру. А поскольку никаких денег к этому моменту у продавца уже не было и взять с него было нечего, вполне добросовестный покупатель оставался и без квартиры, и без денег.

Нечистый продавец

Как ни странно, но подобные случаи продолжают происходить и сегодня. Конечно, не так массово, как 20 лет назад (законы изменились, и сделки стали прозрачнее), но, если покупатель приобретает сомнительное жилье без риелтора и при этом не проверяет документацию, продавец вполне может потребовать себе это жилье вернуть. Впрочем, покупатель может и не лишиться собственности, а лишь подвергнуться ограничению права собственности, когда вышедший из тюрьмы родственник продавца подселится к нему в соседнюю комнату.
Конечно, обращение в надежное агентство недвижимости минимизирует риски: риелтор соберет необходимые бумаги, справки и как сможет проверит квартиру на юридическую чистоту. Именно «как сможет», поскольку риелторская проверка не является исчерпывающей и часто ограничивается лишь несколькими справками.
Однако истории с признанием сделки недействительной все же случаются. Это может произойти в случае доказанного мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних или наследников, а также в других ситуациях, когда, например, продавец оказывается давним пациентом психиатра или наркодиспансера.
Несмотря на то, что такие истории в наше время редки, риелторы признаются: единственный способ стопроцентно обезопасить себя от риска утраты титула – застраховать его.

Три года – не срок

Риск утраты или ограничения права собственности на жилье, или титул, сегодня страхуют многие страховые компании. Правда, этот вид страхования сильно отличается от страхования жизни или самой недвижимости: документов здесь нужно больше, а стоимость – в несколько раз выше. В среднем по рынку страхование титула стоит от 1,2% до 1,8% от суммы кредита, если жилье приобреталось при помощи ипотеки. Однако застраховать титул можно и не привлекая банк. Как видно из цифр, в год страхование титула обойдется заемщику в 12 – 18 тыс. рублей с каждого взятого в кредит миллиона.
С другой стороны, банки успокаивают: поскольку срок исковой давности по признанию сделки купли-продажи недействительной составляет три года, титул имеет смысл страховать только в первые три года собственности.
Однако на деле все выходит не так гладко. Во-первых, в последнее время страхование титула стало в банках практически обязательным. Даже если банк позволяет отказаться от этого вида страхования, процентная ставка по кредиту при этом увеличится настолько, что дешевле выходит все же застраховать титул. Во-вторых, многие банки просят страховать титул на протяжении не трех, а четырех, а то и пяти лет. По словам экспертов, таким образом банки попросту наживаются на заемщиках: раньше существовали комиссии, теперь банки их отменили, но ввели обязательное страхование.
На самом деле случаи, когда покупатель лишался квартиры уже по истечении трех лет с момента подписания договора, тоже бывали. В этом случае речь идет не о признании сделки недействительной, срок исковой давности которой отсчитывается с момента подписания договора, а о так называемом виндикационном иске. Такой иск подразумевает, что собственник владеет жильем незаконно (украл, отобрал силой и пр.).
В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, объясняют юристы. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На виндикационные же иски распространяется общий трехгодичный срок исковой давности. Для минимизации рисков при совершении сделки необходимо проводить тщательную юридическую экспертизу документов от продавца и изучать историю объекта купли-продажи. Однако исключить риски на 100% невозможно.
В итоге страхование титула – действительно единственный способ обезопасить себя от рисков. Но стоят ли они таких денег, учитывая стоимость страхования и редкость наступления страховых случаев?..

Страховка от переживаний

Отношение экспертов в сфере недвижимости к страхованию титула различно. Одни считают его бесполезной тратой денег, другие – важной процедурой. Но обе стороны солидарны в том, что такое страхование очень успокаивает покупателя.

Данный вид страхования, без сомнения, очень нужен, поскольку он добавляет новому собственнику уверенности в завтрашнем дне, уверяют специалисты. Оценить риски при покупке того или иного объекта смогут только профессионалы риелторского или страхового рынка, повидавшие немало на своем веку. А количество страховых случаев по объектам, продаваемым через крупные агентства недвижимости, крайне мало, так как потенциально «криминальные» объекты просто не берутся на реализацию.
Сами сотрудники банков обычно по вопросам титульного страхования консультируют неохотно, но признаются, что страховать титул действительно стоит лишь на сумму кредита, а не на всю стоимость квартиры: раз страховая компания взяла объект, значит, он чист. Однако страховая компания соглашается страховать далеко не любую квартиру. Например, объекты, которые за последние три года несколько раз переходили из рук в руки, она, скорее всего, забракует.
Подводя итог, можно сказать, что страхование титула, несмотря на свою высокую стоимость и редкость добровольного применения, является действительно единственной надеждой для тех, кто хочет, купив жилье на вторичном рынке, спать спокойно. В то же время наступление страховых случаев по такому виду страхования настолько редко, что буквально приравнивается к погрешности, а при исправлении нескольких статей в законодательстве исчезнет вовсе. Ну а заемщикам, которые все же решаются застраховать титул, эксперты рекомендуют обращаться в те страховые компании, которые проверены другими клиентами и которые действительно выплачивают деньги при наступлении страхового случая. Иначе такой дорогой и редкий вид страхования попросту теряет смысл.

Материал опубликован в журнале «Дом. Квартира. Дача. Саратов»

. При подготовке материала использовались сайты:

www.bkn.ru

Дата публикации 11.03.13



Добавить комментарий

Комментарии

(1)

Александр [06.03.2015 - 13:54]

Статья неплоха и интересена.Однако, как поведет себя страховая, можно только предполагать.Часто эти люди очень любезны, пока ты не заплатил им стаховую премию, но после её уплаты любезности становится меньше, а если вдруг наступил страховой случай...

Оценка: 
 (отлично)




Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх