Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Долги по ипотеке: можно не возвращать? 

Есть мнение, что ипотечный должник может уклониться от выплат по кредиту и при этом сохранить квартиру. Журнал «Дом. Квартира. Дача» решил разобраться, насколько эффективны приемы недобросовестных заемщиков.

Юридические службы кредитных организаций выработали эффективные методы борьбы с уклоняющимися от выплаты долгов заемщиками. Даже регистрация несовершеннолетних детей не спасает существенно просрочившего выплаты должника от обращения взыскания кредитором на эту квартиру.

Перепланировать?

Один из распространенных советов по «защите» должников залоговой квартиры – перепланировать квартиру. Якобы, когда банк пожелает жилье отобрать, окажется, что такового уже нет в природе. А на «новое» жилье требуется новый техпаспорт, с получением которого жилец может тянуть годами. В то же время будто бы без нового техпаспорта банк выставить квартиру на торги не сможет.

Однако, по словам специалистов, перепланировка заложенной квартиры не будет являться преградой для ее взыскания. Так, согласно рекомендациям ВАС РФ, изменение предмета ипотеки в период действия кредитного договора не означает гибели предмета залога.

То есть, согласно российскому законодательству, для сохранения силы ипотечного договора в него не требуется вносить изменения, связанные с описанием залоговой квартиры, ее оценкой, а также регистрацией этих изменений. При этом техническую документацию на квартиру сможет заказать и получить судебный пристав-исполнитель. Согласия заемщика на это не требуется.

Если торги не состоялись, банк может поставить имущество на баланс, снизив первоначальную стоимость объекта на 25%, независимо от перепланировок. В результате заемщик рискует потерять жилье, при этом долг останется непогашенным.

«Эффективность» приема с перепланировкой критикуют многие юристы. По их словам, данный шаг бессмыслен, так как в любом случае квартира как объект залога остается у собственника. И в случае если суд вынес решение о реализации такой квартиры на публичных торгах, залогодержатель (банк) может затребовать через суд любой документ на жилье (перепланированное и т. п.) от бюро технической инвентаризации.

Не ходить?

Следующий «совет» должнику основывается на том, что нотариус, прежде чем наложить исполнительную надпись на инициированное банком отчуждение квартиры (особенно если срок действия кредитного договора не истек), обязан пригласить обе стороны и выслушать возможные возражения. Поэтому якобы можно просто не явиться на встречу к нотариусу.

Впрочем, по словам экспертов, личная явка заемщика для совершения исполнительной надписи не требуется. В соответствии со статьей 94.2 «Основ законодательства РФ о нотариате», при совершении исполнительной надписи нотариус должен предложить заемщику погасить задолженность по кредиту в семидневный срок с момента получения уведомления. В случае непредставления доказательств о погашении кредита в указанный срок и отсутствия препятствий для обращения взыскания на залог нотариус совершает исполнительную надпись.

Кроме того, в статье 94.4 этого документа содержится полный перечень оснований для отказа нотариусом в обращении взыскания на заложенное имущество. И неявка залогодателя как основание для совершения исполнительной надписи в указанном перечне отсутствует.

Досрочное расторжение договора банки, как правило, осуществляют посредством подачи иска в суд, поясняют специалисты. Если заемщик не является, то один раз судебное заседание могут и отложить, а вот на втором заседании договор уже будет расторгнут. И по решению суда на залог будет обращено взыскание.

Другие специалисты апеллирует к пункту 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», откуда следует, что удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу. То есть жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, может быть реализовано только на основании решения суда, а в этом случае какая-либо исполнительная надпись не нужна.

Оспаривать оценку?

Еще один вариант поведения, рекомендуемый «бывалыми» должниками, – оспаривать оценку. Прежде чем продать квартиру, банк должен получить заключение независимого оценщика. А владелец квартиры вправе считать, что она стоит гораздо дороже, и может оспаривать оценку через суд.

Но эксперты и такое поведение не считают «эффективным»: оценку можно оспорить только один раз, на второй назначается судебная экспертиза, которая обжалованию не подлежит.

Часто банки указывают начальную, а не рыночную стоимость того или иного жилья. Поэтому залогодатель (должник), конечно, заявляет в суде, что с начальной стоимостью соответствующей квартиры не согласен, и просит суд назначить независимую оценку. И суд, как правило, следует такому заявленному ходатайству.

Затянуть судебный процесс таким способом возможно максимум на три-пять месяцев, констатируют специалисты. При этом бремя оплаты судебной экспертизы лежит на инициаторе ее проведения. А в итоге это ничего не даст, кроме дополнительно выставленной со стороны банка неустойки за продолжающееся неисполнение обязательств по погашению кредита.

Спорить и спорить?

Четвертый и самый популярный среди подобных рекомендаций «способ» – «затаскать» банк по судам. В идеале обращение в суд нужно делать на основании Закона «О защите прав потребителей». Мол, заемщик страдает как потребитель услуг. Ведь банк, досрочно и в одностороннем порядке расторгая договор о кредите, нарушает потребительские права клиента.

А согласно ст. 47 Конституции, никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда.

Если у должника есть несовершеннолетние дети и они проживают в залоговой квартире, – требуется разрешение опекунского совета на их выселение в случае ее продажи. На что опекунский совет никогда не пойдет.

И, возможно, из всех подсказок должникам эта – самая «сильная».

Но и в данном случае эксперты не видят действенного механизма «защиты» квартиры должником.

По их словам, в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно установлена норма, требующая предоставления органом опеки и попечительства согласия на отчуждение заложенной квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети. Однако эта норма распространяется исключительно в отношении несовершеннолетних детей, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения.

Процесс действительно можно несколько затянуть. Но результат рассмотрения подобных исков в суде, как правило, однозначен: на ипотечную квартиру будет обращено взыскание. Причем в соответствии с российским законодательством из таких квартир выселяются даже многодетные семьи и малолетние дети.

Юристы подчеркивают следующий нюанс: на практике банки не расторгают досрочно кредитные договоры, а всего лишь просят суд «в связи с неоднократной просрочкой платежей» взыскать с ответчика долг и обратить взыскание на предмет ипотеки. Поэтому какие-либо права потребителя в данном случае не нарушаются.

Более того, судебная практика по таким искам сегодня складывается не в пользу должников.

Материал опубликован в журнале «Дом. Квартира. Дача. Саратов» .
При подготовке материала использовались сайта: www.bn.ru

Дата публикации 01.04.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх