Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Недвижимость для бизнеса: классовый подход 

Для облегчения задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости структурируют, т. е. выделяют в те или иные группы по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Традиционная классификация коммерческих объектов недвижимости делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости, в каждом из которых выделяются условные классы и подклассы.

Офисы

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Основное отличие новой классификации – в более структурированных критериях оценки. Например, для класса А необходимы:

· наличие центральной системы управления зданием;

· возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;

· современные системы пожарной безопасности;

· высококачественные скоростные лифты ведущих мировых брендов;

· два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;

· современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

· высота потолков не менее 2,7 – 2,8 м;

· открытая планировка этажа;

· шаг колонн не менее 6 м.

Иногда к этим критериям добавляют возможность установки полноценного фальшпола, качественную и хорошего вкуса отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, удачное расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортную доступность, подземную парковку или крытую многоуровневую наземную парковку с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, для категории «В» достаточно наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговые центры

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию, в основе которой

· величина торговых площадей;

· зона охвата торгового центра;

· состав арендаторов;

· специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализацию определяют составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции ТЦ, которая

должна отражать:

· целевые группы покупателей («портрет покупателя»);

· тип торгового центра;

· состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

· микрорайонный (Neighborhood Shopping Center);

· окружной (Community Shoping Center);

· региональный (Regional Center);

· суперрегиональный (Super Regional Center).

Микрорайонный ТЦ осуществляет продажу товаров повседневного спроса и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей. Здесь «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам относятся аптека и универсальный магазин. Традиционная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, – ок. 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3 до 10 тыс. кв. м.

Окружной ТЦ – промежуточная категория площадью ок. 15 тыс. кв. м, обслуживающий население в 10 – 20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра – ок. 40 тыс. кв. м, при этом она может варьироваться от 30 до 100 тыс. кв. м. Как правило, такой центр включает в себя молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, брендовые товары. Число «якорей» – от двух на 50 – 70% площадей. Зона охвата в диапазоне 9 – 27 км.

Типичная площадь суперрегионального ТЦ – 80 тыс. кв. м, но может варьироваться от 50 до более чем 200 тыс. кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50 – 70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры, примечательные большим ассортиментом товаров и услуг, не отличаются по своим функциям, различие лишь в силе привлечения покупателей.

По типу торговые центры разделяют на

· специализированные (Spiciality Shopping Center);

· фестивальные (Festival Center);

· пауэр центр (Power Center);

· аутлет центр (Outlet Center);

· торговый центр моды (Fashion Center);

· дискаунт-центр (Off-price Center);

· торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и др.

Название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений применяют две системы стандартов: А, А+, В, В+, С, D и А, А1, А2, В, В1, В2, С, С1, С2, D. В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

· близость основных транспортных артерий;

· возможность адаптации под любые виды товара;

· высокая скорость оборота;

· гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» – здания, изначально не созданные для складирования: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, с/х постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость становится более привлекательным сегментом для инвесторов как вследствие снижения доходности в других отраслях, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц делят по «звездам», раздача которых напрямую зависит от класса номеров – люкс, полулюкс и т. д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов не утихают.

Материал опубликован в журнале «Современный дом и офис. Саратов».

Дата публикации 01.04.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх