Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Неудобное соседство: считаем минусы 

В центре и ближайших к нему районах российских городов трудно найти дом, рядом с которым не было бы промышленных предприятий, оживленной магистрали, шумного гипермаркета либо вокзала. На рынке жилой недвижимости около трети жилья имеет неудачное соседство. На этот счет есть даже профессиональная шутка: плох тот риелтор, который не может продать квартиру с видом на кладбище.

Офисы – минус 10%

Наиболее безобидным считается соседство с офисами на первых этажах. Часто там располагают риелторские агентства или нотариальные бюро, привлекающие большие потоки посетителей. В некоторых домах несколько этажей отводят под нежилые помещения. Если для жителей не предусмотрен отдельный вход, они вынуждены мириться с большим числом посторонних людей в подъезде.

Бывает, что учреждение расположено рядом с квартирой. Например, в центре столицы пентхаус соседствует с офисом, причем на последнем этаже. Скандалы из-за такого «приятного» соседства происходили неоднократно. Взаимоотношения наладились после того, как за счет владельца офиса организовали дополнительную охрану и видеонаблюдение на этаже.

Несколько проще сосуществовать, если в подъезд и учреждение обустроены отдельные входы. Однако и в этом случае не избежать проблем: все ближайшие дворы наверняка будут заставлены машинами офисных сотрудников и многочисленных посетителей, соответственно, жителям парковаться негде.

По словам риелторов, из-за наличия офисов в доме квартира может стоить дешевле максимум на 10%, и то лишь при наличии общего подъезда. Подобное соседство разве что увеличивает срок экспозиции объекта на рынке. Офис, как правило, открыт с 10.00 до 19.00, когда большая часть жильцов тоже находится на работе, поэтому особых неудобств он не доставляет. Разве что пенсионерам, констатируют специалисты.

Тюрьма, кладбище, вокзал – минус 15%

Квартира с видом на тюрьму, кладбище, морг или вокзал – обычно проблемный объект для риелтора. В России такое жилье практически не пользуется спросом, разве что появится специфический покупатель, желающий приобрести подобную недвижимость ради прописки и последующей сдачи в аренду гостям из ближнего зарубежья. В этом случае неудачное местоположение компенсирует дисконт, который может достигать 15%.

Хотя люди приобретают квартиры в новых жилых комплексах, построенных и на бывших кладбищах, и на полях аэрации, и не особо по этому поводу переживают. Как говорится, на каждый товар найдется свой покупатель. Некоторые видят в таких объектах даже свои преимущества.

Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» (г. Москва), например, вспоминают историю, когда мужчина продавал квартиру рядом с кладбищем. Когда его попросили снизить цену, он был удивлен, так как даже не догадывался о подобном соседстве. Летом за пышной зеленью деревьев кладбища не видно, а зимой он просто не обращал на него никакого внимания.

Казалось бы, весьма сомнительно соседство с вокзалами: большой поток приезжих, мошенники, постоянная суета… Но и здесь не все так однозначно. Многое зависит от пожеланий покупателя. Например, некоторые иногородние бизнесмены приобретают квартиры у вокзала, чтобы останавливаться в них, приезжая по делам, а значит, лишний шум здесь не помеха.

Магистраль, загс, ресторан – минус 15%

Если окна, из которых открывается вид на кладбище, морг или тюрьму, можно занавесить, то от постоянного шума за окном порой не спасают даже тройные стеклопакеты. Именно поэтому низколиквидным считается жилье, под окнами которого проходят трамвайные и железнодорожные пути либо рядом с которым расположен аэропорт или магистраль. Многие клиенты отказываются смотреть квартиры в зданиях прямо у вестибюлей метро, особенно если выход около дома, а еще хуже – у подъезда.

А вот шумная магистраль по соседству, как показывает практика, воспринимается по-разному. Для одного покупателя это совершенно неприемлемо, для другого – не более чем специфика района. Например, выбирая жилье в центре города, люди осознают, что там шумно, зато престижно, и готовы ставить кондиционеры и тройные стеклопакеты. Некоторые покупатели вообще оценивают близость к крупной транспортной магистрали как преимущество. Не секрет, что в утренний час пик значительное время занимает выезд из жилого района на основную трассу. В данном случае это время сокращается.

Проблематичным считается также соседство с развлекательными центрами. По словам экспертов, ок. 70% клиентов пугает факт нахождения под квартирой ресторана или ночного клуба: громкая музыка, нетрезвые посетители около подъезда – не лучшие условия жизни для пожилых людей, молодых мам или несовершеннолетних подростков.

Запрета на организацию клубов, ресторанов, кафе и других подобных объектов в нежилых помещениях многоквартирных домов в законодательстве РФ нет. Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ, нельзя оборудовать там только промышленные производства. Тем не менее ограничения существуют. Во-первых, общее правило для развлекательных заведений, расположенных в жилых домах, – прекращение работы в ночное время, с 23.00 до 7.00. Правда, в случае покупки популярных в последнее время апартаментов оно действовать не будет, поскольку формально помещения являются коммерческой недвижимостью. Кроме того, к клубам и кафе предъявляют серьезные требования по шумоизоляции. Но даже если громкой музыки не слышно, нетрезвые компании во дворе время от времени жильцам обеспечены.

Часто людей отталкивают запахи, исходящие от ресторанов на первых этажах и распространяющиеся до окон квартир. Наибольший дискомфорт это доставляет жителям вторых и третьих этажей.

Еще один камень преткновения – продуктовые магазины. Это прекрасно, когда можно практически в домашних тапочках сбегать за хлебом. Однако велик риск, что из подсобных помещений в квартиры проникнут мыши, крысы или тараканы. Кроме того, товары часто разгружают рано утром, шум сильно мешает жителям. В торговых залах может располагаться сложное холодильное оборудование, создающеее большую вибрацию, доходящую до квартир на втором этаже (шумным также может быть оборудование химчисток).

К подобной категории объектов можно отнести и загсы. По словам экспертов, жителям домов с подобными учреждениями выспаться в субботу и воскресенье нереально: шампанское, крики тамады… И все это под окнами.

Промзона, свалка, ЛЭП, ТЭЦ – минус 30%

Близость всех вышеперечисленных объектов снижает привлекательность и стоимость жилья на 10 – 20%. Но если тюрьма и кладбище вызывают отторжение на уровне эмоций, то промзона, свалка, полигон по захоронению мусора, поля аэрации, ЛЭП, ТЭЦ – это уже прямая угроза здоровью. На такое соседство покупатели соглашаются в поисках самых доступных предложений. Полезный совет для собственников неудачно расположенных квартир – разузнать судьбу промзоны. Возможно, ее будут выводить из жилой зоны в ближайшие годы. Тогда стоит подумать, нужно ли вообще продавать жилье, цена которого вырастет.

Самым значимым может оказаться человеческий фактор, то есть социально неблагополучные или неуравновешенные жильцы. Порой ущерб от такого соседства превышает воздействие и промзоны, и оживленной трассы вместе взятых.

Терпение, господа!

Продавец должен быть ориентирован прежде всего на то, чтобы, никого не вводя в заблуждение, правильно расставить акценты: подчеркнуть сильные стороны объекта (теплый дом, выгодная инсоляция, хорошие стеклопакеты или кондиционеры, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность и т.п.) и сделать менее значительными слабые. Если намеренно умолчать о недостатках квартиры, то, выявив их, покупатели вправе обратиться в суд.

Фактор негативного соседства следует учитывать при ценообразовании. Тогда у продавца появится возможность сделать красивый жест, например, сказав: «Да, у нас под окнами завод, поэтому мы снижаем стоимость на 200 тыс. руб.».

Размер скидки определяется просто – методом «прощупывания» рынка, то есть коррекции стоимости до тех пор, пока квартира не станет интересна потенциальному покупателю. Хотя, как отмечают эксперты, дисконта может и не быть вовсе. Если продавец готов ждать, то через какое-то время обязательно найдется специфичный покупатель, которого минусы жилья не пугают.

Однако, если перед собственником стоит четкая задача быстро продать квартиру, лучше снизить цену или пообещать покупателю дополнительный бонус, например, подарок в виде новой сантехники или помощи в переезде. Или сделать достойный ремонт, чтобы интерьеры по максимуму компенсировали неприятное соседство.

по данным realty.dmir.ru

Материал опубликован в журнале «Дом. Квартира. Дача. Саратов».

Дата публикации 13.05.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх