Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

ТОР-5 сомнительных законов в сфере недвижимости 

Современный рынок недвижимости полон проблем, требующих немедленного разрешения: финансовые трудности строительных компаний, армия обманутых дольщиков, низкий уровень доступности жилья и многое другое осложняют жизнь и застройщикам, и приобретателям недвижимости. Во многих случаях проблемы возникают из-за несовершенства отечественных законов, нуждающихся в глубокой переработке, а в некоторых случаях – и в отмене, полагают специалисты www.realto.ru, составившие антирейтинг законодательства в сфере недвижимости.
Первое место: закон об участии в долевом строительстве
Возглавляет антирейтинг законов в сфере недвижимости Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Несовершенство его норм, создающее массу проблем для строителей, за семь лет существования закона привело к тому, что застройщики научились находить способы обойти его. В настоящее время осуществление деятельности с соблюдением обязательных требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика не просто формальное следование букве закона, а конкурентное преимущество на рынке недвижимости. Но для строительной организации оно оборачивается рядом проблем, начиная от сроков оформления документов до экономических аспектов.
Недовольство застройщиков все больше вызывают затруднения в процессе кредитования, непосредственно зависящего от получения разрешения на строительство; необходимость вложения немалых собственных средств; отсутствие системы проектного кредитования. Вместе с тем, предъявляя немало обременительных требований к деятельности строительных организаций, правовой акт, как ни странно, не содержит положений о статусе последних. В итоге рынок недвижимости переполнен непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей. Закон не создает комфортных условий для участия в долевом строительстве ни для одной из сторон, будь то дольщик либо строительная компания.
Второе место: закон о взаимном страховании ответственности застройщиковПоправки в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее ОВС), связанные с рисками застройщиков при неисполнении или ненадлежащем исполнении ими обязательств по договору участия в долевом строительстве, были внесены совсем недавно, но уже успели вызвать шквал критики в свой адрес. Попробуем разобраться, решают ли законотворческие новшества проблему, связанную с защитой прав дольщиков.
Первый недостаток подобной системы страхования, объясняют специалисты, в том, что не продуман механизм стимулирования застройщика к завершению строительства и решению финансовых проблем в случае их возникновения. Застройщик заведомо знает, что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вместе с тем расходы по страхованию застройщиков лягут на самих дольщиков за счет увеличения стоимости квартир. По предварительным оценкам экспертов, квадратный метр жилья в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков подорожает более чем на 4%.
В дополнение ко всему вступление в общество взаимного страхования означает для строительных компаний дополнительные риски, поскольку ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов является коллективной. И наконец, система, основанная на ОВС, не гарантирует гражданам передачу им жилья, она лишь обещает компенсировать возможный ущерб в случае банкротства застройщика.
Третье место: закон о жилищных накопительных кооперативах
Еще в ожидании утверждения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельные участники рынка перерегистрировались из ЖСК не в накопительные, а в потребительские кооперативы. Сомнения, что закон способствует достижению основной цели – повышению надежности системы жилищных накоплений граждан, не развеяны до сих пор. Более того, хотя президент, принимая закон, поручил создать 1600 ЖНК – в настоящее время действуют всего около 50, многие из которых на грани ликвидации. Закон о ЖНК не помогает ни вкладчикам, ни самим кооперативам. Предполагается, что для эффективной работы системы, предложенной в документе, нужно решить массу вопросов, в том числе снять ограничение на число членов кооператива, позволить им покупать не только жилое помещение целиком, но и его часть, упростить некоторые корпоративные и бюрократические процедуры, касающиеся ежегодной смены руководства, мешающие полноценной работе ЖНК, а также вопросы финансирования и расширения информационного поля вокруг кооперативов.
Четвертое место: закон о банкротстве застройщиков
ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части положений, призванных защитить права дольщиков, пострадавших от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств застройщиками, оказался «несостоятельным». Разговоры о необходимости урегулирования процедуры банкротства строительных компаний, принимающих участие в долевом строительстве жилья, велись давно. В настоящее время закон предлагает решить проблему с дольщиками путем передачи недостроенного объекта новому инвестору или продажи недостроя и расчета с дольщиками вырученными от продажи деньгами. Однако первый вариант, как правило, невыгоден инвесторам, а второй – гражданам, поскольку сумма, вырученная от продажи недостроенного объекта, будет несопоставима с уплаченной рыночной стоимостью жилья.
Кроме того, закон о банкротстве называет застройщиком любое лицо, привлекающее денежные средства граждан. Таким образом, под это определение подпадают даже те компании, которые всего лишь осуществляют продажу жилья, но не строительство. Так, в арбитражной практике известны примеры, когда суд приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых помещений, застройщиком была признана организация, не осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Иными словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на деле требованиями к пустому месту.
Пятое место: закон о техническом регулировании
Завершает пятерку неэффективных законов ФЗ от 27.12.2002 г. №14-ФЗ «О техническом регулировании». Закон касается многих сфер производства, в том числе строительства недвижимости. Уже на стадии принятия закона было понятно, что он плохо совмещается с реалиями строительства. Попытка сделать технический регламент краеугольным документом в строительстве оказалась безуспешной. Все требования, используемые при проектировании в настоящее время, раскрываются в национальных стандартах (ГОСТах) и сводах правил. Поэтому на деле закон о техническом регулировании оказывается просто бесполезным.
По статистике около 50% строительных организаций работают в обход законодательства. Корректировка действующих законов в последнее время все чаще похожа на исправление опечаток. Требуется большая работа по внесению поправок в нормативную базу, которые смогли бы поднять отношения на рынке недвижимости на современный уровень.

Cтатья опубликована в журнале "Дом. Квартира. Дача. Саратов"

При водготовке использованы материалы сайта: www.realto.ru

Дата публикации 15.04.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх