Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Если застройщик – банкрот 

Тенденция последнего времени – учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и займам, приводящих к росту дел о банкротстве. В основной группе риска и застройщики, и те, кто уже начал процедуру банкротства, и те, кто готовится активировать ее в самое ближайшее время. С другой стороны выступают обычные граждане, оплатившие денежные средства за строительство квартир в жилых домах и так и не дождавшиеся завершения их строительства. Что они могут получить в случае банкротства компании-застройщика? Получат ли граждане в собственность квартиры, в строительство которых вложены денежные средства? На эти и другие вопросы отвечает Татьяна Благославова, главный специалист-эксперт отдела регистрации прав по г. Саратову Управления Росреестра по Саратовской области.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Для участника долевого строительства банкротство застройщика – это огромная и часто неразрешимая проблема, которая на законодательном уровне зачастую не находит своего решения.

Залоговые отношения

В соответствии со ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, должно обеспечиваться залогом или поручительством.

В результате заключения договора о долевом участии в строительстве возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя – участник долевого строительства. Принимая во внимание, что предметом залоговых отношений в данном случае является недвижимое имущество, речь, соответственно, идет об ипотеке, точнее – об ипотеке в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды (субаренды), и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости. Ипотека возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает и тот случай, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него. В этой ситуации заложенным считается сам объект незавершенного строительства.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается также находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Взыскание на предмет залога: что, зачем и почему?

Наделение участников долевого строительства правом залога в отношении строящегося дома преследовало вполне определенную цель – обеспечить возможность продолжения (завершения) строительства в случае неплатежеспособности застройщика. При подобном развитии событий обращение взыскания на предмет залога и его последующая продажа с публичных торгов позволяют возместить участникам долевого строительства понесенные ими убытки. Объем возмещения, естественно, будет зависеть от степени готовности многоквартирного дома, количества желающих его приобрести и других факторов.

В п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве законодательно оговорена ситуация, при которой возникают основания для обращения взыскания на предмет залога. К таким основаниям относится неспособность застройщика исполнить свои обязательства. В свою очередь, под невозможностью исполнить свои обязательства можно подвести и банкротство застройщика. При возникновении указанной ситуации застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же он этого не сделает, то участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. В случае если иск судом будет удовлетворен, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что участник долевого строительства, являясь залогодержателем, имеет законодательно закрепленное право на взыскание предмета залога с застройщика.

В соответствии со ст. 69 Закона «Об исполнительном производстве» под взысканием заложенного имущества следует понимать его арест, изъятие и принудительную реализацию. Однако залоговое законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Взыскание может быть обращено только в судебном порядке.

На практике возникает ситуация, при которой имущество застройщика оказывается заложенным не один раз. Преимущественно вторым залогодержателем выступает банк. В этом случае необходимо учитывать следующий факт: у участников долевого строительства и залогодержателей-банков, заключивших договор залога до заключения договора долевого участия, есть преимущественное право на денежные средства, полученные в результате обращения взыскания на заложенное имущество. Что касается залогодержателей-банков, заключивших договор залога после заключения договора долевого участия, то их требования подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства.

В соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом №306-ФЗ, действующим с 01.01.2009, дольщики как залогодержатели земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70% цены земельного участка, проданного на торгах.

Материал опубликован в журнале "Дом. Квартира. Дача. Саратов".

Дата публикации 16.08.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх