Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Как продать квартиру в период «застоя»: секреты предпродажной подготовки 

Вторичный рынок жилья затоварен: на каждого покупателя порой приходятся десятки желающих избавиться от «лишних» квартир. И только грамотная предпродажная подготовка увеличит шансы на удачную для продавца сделку.

Данные аналитиков свидетельствуют о том, что рынок вторичного жилья не вполне здоров: на фоне незначительного роста «ценовой температуры» его активность снижается. Если в феврале срок экспозиции однокомнатной квартиры составлял ок. 39 дней, трехкомнатной – 43 дня, то в августе эти значения равнялись 50 и 58 дням. То есть время работает не в пользу выгодной продажи квартир. Но нет ничего невозможного: наше главное оружие в непростой для рынка недвижимости период – предпродажная подготовка.

Правило №1: изучить рынок

Чтобы оценить, насколько оправданны ваши ценовые ожидания, имеет смысл сравнить свои запросы с ценами выставленных на продажу квартир в ближайших кварталах. Если у вас типовое жилище, то в каталогах наверняка найдутся не просто аналоги, а точные «близнецы». Если такие квартиры фигурируют в базах предложений не первый месяц, будьте готовы к тому, что цены завышены. Помните и о том, что в некоторых объявлениях, которые подают риелторы, в заявленную цену включена и стоимость риелторских услуг. Отнимите от цены предложения аналога процентов десять и получите ту сумму, которую у вас есть шанс получить при самом удачном раскладе, если состоится сделка. Однако это касается лишь отдельных регионов. В основном стоимость риелторских услуг не включают в цену квартиры, а оговаривают с клиентом.

В утешение тем, кто продает ненужную недвижимость, чтобы приобрести другую, нужную, – скажем, что при покупке встречного объекта сегодня тоже наверняка будет возможность поторговаться. Правда, в разных сегментах ситуация отличается. Если вы, например, рассчитываете на продажу «трешки» в относительно «свежем» доме 137-й серии (по словам некоторых экспертов, именно сегмент трехкомнатных квартир в домах категории «новая панель» сегодня более всего «затоварен»), придется быть готовым к попыткам серьезно «подвинуть» вас по цене.

Одно- и двухкомнатные квартиры, если верить статистике, – товар более ходовой. Но в сегменте малогабаритного жилья конкуренцию продавцам доставшихся в наследство «однушек» составляют застройщики, которые выводят на рынок новые объекты, сплошь состоящие из малогабаритных квартир.

Правило №2: выбрать между «быстро» и «дорого»

Ситуация, когда вам нужно быстро продать квартиру, как правило, обусловлена тем, что вы уже присмотрели альтернативный вариант и опасаетесь, что она вас не дождется. Но ситуация сегодня совсем не такая, как несколько лет назад, когда квартиры, особенно малогабаритные, раскупались, словно горячие пирожки. Сегодня продавец «встречки» может и подождать (очереди желающих у него, скорее всего, нет). А вот покупатели ждать не намерены.

Если продавать нужно срочно, выставлять объект в продажу придется по цене меньшей, чем у конкурентов. Если вы не готовы к такому «подвигу», поэкспериментируйте, начав с той суммы, которая кажется вам справедливой. Но, если убедитесь, что предложение, несмотря на все его достоинства, не находит отклика, – объект переоценен.

Подавая объявление о продаже типовой квартиры по цене, которая, по вашему мнению, ниже среднерыночной, избегайте подробного описания. Пусть привлекательная цена говорит сама за себя – вам обязательно позвонят и подробно расспросят. Да, в этом случае вам придется чаще отвечать на звонки и показывать квартиру. Но высокая активность увеличит шанс найти покупателя.

Объявление с фото повысит вероятность того, что на объект обратят внимание, при условии, что на снимках не запечатлены его возможные дефекты: беспорядок, испорченная мебель и пр.

Правило №3: подготовить документы заранее

Если речь идет о срочной продаже, правоустанавливающие документы должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра подписывать договор. Лучший вариант – полный пакет документов, демонстрирующий юридическую историю объекта с момента приватизации. Это копии свидетельств о собственности, полученные на основании договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство. Если таковых нет, можно заранее запросить выписку из ЕГРП, в которой отражены все права и обременения. Правда, если ожидание сделки затянется, выписку придется обновить: банки и нотариусы требуют, чтобы она была свежей (не более чем месячной давности).

Еще один случай, требующий основательной подготовки, – долевая собственность. Нередки случаи, когда самые близкие люди вовремя не озаботились тем, чтобы оформить доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов. При этом если кому-то из возможных участников сделки случилось уехать в отпуск, заболеть, или между собственниками внезапно возникли разногласия, велика вероятность, что «готовый» покупатель отправится на поиски другой квартиры.

Кадастровый паспорт, или техпаспорт старого образца, в котором есть план квартиры, – тоже полезный документ. Предъявив его визитерам, вы покажете, что в квартире нет незаконных перепланировок. Сделайте несколько копий плана. Не исключено, что именно этот листок, отнюдь не похожий на рекламный буклет, станет поворотной точкой сделки.

Правило №4: больше позитива

Какой бы привлекательной ни казалась покупателю цена, захламленная квартира – всегда повод обратить внимание на другие варианты.

Во-первых, избавьтесь от хлама. Чем меньше оставите предметов обстановки,тем просторнее будет выглядеть жилище. Во-вторых, помните, что запахи – это то, что всегда остается в памяти и может вызывать самые разные ассоциации. Поэтому избавьтесь от «ароматов» пыли, плесени, кулинарных жиров, которые, очевидно, будут преследовать ваших гостей после визита, отмойте кухню и проветрите помещения. В-третьих, установите яркие лампочки (хороший свет, особенно в осенне-зимние сумерки, поможет создать радостный настрой). И, наконец, приведите в порядок сантехнику, чтобы в санузлах было чисто, а из кранов не капала вода: вложений – минимум, а на эмоциональное восприятие эти мелочи влияют существенно.

Но самое неприятное для покупателя, по словам экспертов, – не кондиция самого жилища, а грязный подъезд. Квартира – это не театр, и начинается она не с вешалки в прихожей, а с парадного входа, а значит, нужно «поработать» с представителями обслуживающей организации – заставить их добросовестно выполнить обязанности по уборке лестничных клеток и лифтов. Возможно, что уборкой придется заняться самому.

Правило №5: разумный и достаточный ремонт

Если речь не идет о срочной продаже, нужно думать о ремонте. Но на вопрос, окупится ли предпродажный ремонт квартиры, не ответит ни один риелтор. Действительно, в период активного рынка качественно отремонтированная квартира имела шансы быть проданной на 5 – 10% дороже такой же, но «убитой». Исходя из этих данных, можно было оценивать смету предполагаемых работ. Сегодня, когда на рынке стагнация, а эксперты прогнозируют вероятность снижения цен, продавцы оказываются перед дилеммой: продать сегодня, в состоянии «как есть» (со скидками и с учетом вышеизложенных рекомендаций), либо, потратив время и деньги на модернизацию, попытаться возместить затраты. Прогнозы, увы, не в пользу второго варианта.

Но здесь каждый случай индивидуален. Если в окрестных домах выставлено на продажу множество квартир, долгие месяцы не покидающих каталоги, «освеженное» жилище, выставленное по более или менее привлекательной цене, имеет конкурентное преимущество: квартирами, позволяющими заселиться сразу после покупки, часто интересуются ограниченные в средствах ипотечные покупатели.

Предпродажный ремонт с заменой оконных блоков, сантехники, полов и обновлением потолков показан также тем объектам, которые без ремонта продать в принципе невозможно (например, в пригородных многоквартирных домах не первой свежести). Но игра стоит свеч в том случае, если дом не ветхий (с точки зрения ипотечных банков), а с правоустанавливающими документами все в порядке.

Правило №6: искусство продажи

Как непрофессиональные продавцы недвижимости встречают покупателя? Одни навязчиво зазывают за стол. Другие не готовы без раздражения пустить гостя дальше прихожей. Третьи рассказывают первому встречному о том, как жаждут уехать от окрестных тараканов и пр. Но в первом случае потенциальный партнер по сделке, скорее всего, не захочет быть обязанным, а если вы будете стараться удержать его – поспешит распрощаться. Обратная тактика также едва ли приведет к нужному результату – заинтересованности. Но и покупатели бывают разными. Беспроигрышная линия поведения на все случаи – всем своим видом показать, что и вы, и ваши соседи заинтересованы, чтобы квартира, с которой вам так жалко расставаться, попала в хорошие руки.

Тому, как заинтересовать и удержать «холодного» покупателя, агентов по недвижимости психологи обучают на тренингах по искусству продаж. И если вам удастся найти «своего» риелтора и заставить его работать на себя, считайте, что полдела сделано.

Использованы данные www.bn.ru


Материал опубликован в журнале "Дом. Квартра. Дача. Саратов.".

Дата публикации 08.11.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать?
Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх