Яндекс.Метрика
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Жилая & коммерческая недвижимость: на чем выгоднее заработать? 

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, ее можно использовать по прямому назначению, то есть как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так поступают многие владельцы объектов на первых и даже вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В нюансах разбирался журнал «Дом. Квартира. Дача».

Из жилого в нежилое – стоит или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, – ожидание большей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах, как правило, на 5 – 10% дешевле, чем жилье, расположенное выше. Это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным экспертов, таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Ведь порой нежилые помещения, схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15 – 25% дороже, а доход от сдачи в аренду выше в 6 – 7 раз.

Однако так получается далеко не всегда, потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах в принципе нет, и ажиотажным спросом они не пользуются, уверяют специалисты.

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. Востребованные у арендаторов объекты недвижимости, как правило, располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением.
В отдаленных районах нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты, и представляют собой высокорисковый актив. Изменив статус квартиры, на ее стоимости вы скорее проиграете, нежели выиграете – те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. Если квартира выходит окнами во двор или на тихую улицу, вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, в этом случае переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно. Исключение составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов.

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу, как появится желание, а если понадобится перевести объект в нежилой фонд, придется собирать немало документов и тратить время на оформление и только потом переходить к поиску покупателей или арендаторов. Причем пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые выше по сравнению с квартирами: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 – 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Кроме того, собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным специалистов, составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: она сложна, занимает немало времени и сил.

Сложности перевода
Перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения.

Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда. А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно.

Кроме того, необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, можно начинать процесс перевода. Основные этапы перевода жилого помещения в нежилое включают в себя:

· подготовку эскизного проекта;

· сбор технических условий;

· оформление земельной доли;

· разработку и согласование рабочего проекта;

· обследование несущих конструкций дома;

· непосредственно перевод;

· уведомление Госархстройконтроля о начале строительства;

· переоборудование и перепланировку объекта (строительные работы);

· ввод объекта в эксплуатацию;

· регистрацию права собственности на нежилое помещение в ФРС.

На первом этапе создается эскизный проект перевода квартиры в нежилое помещение. Эскизный проект должен включать в себя генплан, внутреннюю перепланировку помещения и единое решение фасада, утвержденное в Главархитектуре.
На следующем этапе производится сбор технических условий, что представляет собой получение в соответствующих инстанциях данных о состоянии тепло-, электро- и водоснабжения.
После этого собственник квартиры должен получить выписку из государственного кадастра объектов недвижимости на земельный участок для оформления земельной доли.
Далее разрабатывается рабочий проект. Проект должна готовить проектная организация, имеющая лицензию на осуществление соответствующей деятельности. После этого готовый проект сдается на согласование в Главархитектуру, МУП «Водоканал», тепловые сети, Комитет по транспорту, администрацию района и другие органы.
Важным этапом перевода жилого помещения в нежилое является обследование несущих конструкций дома. На данном этапе определяется, в каком состоянии находится дом, возможно ли в квартире устроить проемы в несущих стенах, каких размеров они должны быть.
После этого согласованный рабочий проект предоставляется в Главархитектуру города для получения экспертизы.
После получения положительной экспертизы необходимо обратиться в Комитет по жилищной политике при администрации города, предоставив туда:

· заявление о переводе помещения;

· правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

· технический паспорт жилого помещения;

· поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ Комитет по жилищной политике не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. Таким образом, данный этап заканчивается получением постановления о переводе жилого помещения в нежилое.
Только теперь собственник вправе начинать переустройство помещения, причем о начале стройки нужно уведомить Госархстройконтроль.
После завершения строительных работ объект необходимо ввести в эксплуатацию. Для этого специалисты Госархстройконтроля проверяют соответствие произведенных работ согласованному рабочему проекту и выдают заключение о готовности объекта к предъявлению приемочной комиссии. Далее необходимо обратиться в администрацию соответствующего района, которая и назначит приемочную комиссию. После этого приемочная комиссия и собственник подписывают акт приемки объекта.
Наконец, на последнем этапе необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в Федеральной регистрационной службе.
Очевидно, что процедура перевода жилого помещения в нежилое длительная, в лучшем случае она займет 5 – 6 месяцев, но может затянуться более чем на год. Окончательные сроки зависят от целевого назначения будущего объекта (магазин, офис, салон красоты) и скорости проведения строительных работ при переустройстве помещения.

Перевод квартиры в нежилое помещение может оказаться довольно выгодной затеей, если просчитать возможную прибыль и учесть свою готовность заниматься переводом – тратить время и силы на сбор документов и реконструкцию помещений. Если недвижимость будет продаваться и деньги нужны довольно быстро, менять ее статус не стоит, ведь процесс перевода может затянуться.


Материал опубликован в журнале "Дом. Квартра. Дача. Саратов.".

Дата публикации 18.11.13



Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)
Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Как Гражданский кодекс повлияет на рынок недвижимости
2013 год запомнится поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Но как они отразятся на рынке недвижимости? Попробуем разобраться в нашей... Подробнее
Регистрация права собственности на жилые помещения: новации-2013
В 2013 году внесены изменения в порядок постановки жилья на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Подробнее
Женская логика и недвижимость
Женский подход к шоппингу, включая покупку жилья, прочно оброс стереотипами. Женщины импульсивны, непоследовательны, слишком эмоциональны. Женщины обижаются, но... Подробнее

Все статьи:      «Недвижимость» (65) >> «Недвижимость» (65) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Статьи (65) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Подписка на рассылки >>

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика
наверх